Vi befinner oss i ett läge där vi aldrig har varit tidigare. Människors kontaktytor minskas genom restriktioner, gränser stängs, börsen beter sig och det läggs varsel. Detta innebär att ni ställs inför helt nya situationer och frågor i era verksamheter. Fastighetsmäklarförbundet är ni – våra medlemmar. Det ni behöver få svar på, behöver vi i möjligaste mån ta reda på. Vi gick i förra veckan ut med artiklar om lånelöften och distansvisningar. Men fler frågor rullas upp, exempelvis hur man avtalsmässigt ska bedöma olika hinder och begränsningar av rörelsefriheten som försvårar eller kanske till och med kan komma att omöjliggöra för parterna att fullgöra sina respektive förpliktelser i avtalet. Det gläder oss, mitt i allt detta, att kunna berätta att vi och våra juristkolleger i branschen har slängt allt annat åt sidan för att gemensamt diskutera och finna svar på de frågor som hittills har uppstått eller som kan komma att uppstå framöver.
Sammanställningen nedan är ett första resultat av detta samråd, vilket vi tänker fortsätta att ha så länge det behövs.
Frågor och svar
Vi vill inledningsvis vara tydliga med att det är allt annat än självklart att spridningen av covid-19 och dess följder är att se som sådan s.k. force majeure, som skulle möjliggöra för parter att utan risk för rättsliga påföljder och skadestånd dra sig ur ingångna avtal. Vi kommer dock bland frågorna nedan bland annat beröra avtalsbrottsparagrafen i de branschgemensamma avtalen, som talar om extraordinära omständigheter, vilket både säljare och köpare kan komma att tolka som en sådan utväg, trots att det inte är avsikten och inte heller har stöd i bestämmelsens ordalydelse.
– Vad gör jag när säljaren vill sälja men inte vill att vare sig jag eller spekulanter ska komma in i bostaden?
Om säljaren av exempelvis rädsla för smittspridning inte vill låta någon komma in i bostaden, utgör det inte i sig ett hinder för möjligheten att medverka som mäklare, men ger ändå upphov till ett antal tänkbara problem. Först och främst har vi kravet på att uppnå kundkännedom; det är till exempel inte tillräckligt att genom ett videosamtal få en bild av hur säljaren ser ut utan formell kundkännedom måste uppnås. Efterkom du i detta läge inte träffar säljaren blir det fråga om att ingå uppdragsavtalet på distans, med krav på de åtgärder som då föreskrivs i penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Dessutom måste själva uppdragsavtalet ingås skriftligen. Det går naturligtvis bra att maila en version för säljaren att läsa igenom, men själva avtalet måste sedan skrivas under i original av er båda. Lämpligtvis postas det i så fall ut, med ett frankerat returkuvert tillbaka till dig. Du måste dock invänta avtalet i retur innan du kan påbörja marknadsföring och övrigt förmedlingsarbete.
– Säljaren känner sig nervös inför läget och vill försäkra sig om att jag gör allt i min makt för att hitta en köpare. Hon kräver ganska omfattande marknadsföring och jag bedömer att extra tid och kostnader kommer bli aktuella för detta. Har jag rätt att öka mitt arvode?
Du har inte rätt att i efterhand kräva ytterligare betalt om det har visat sig att du behövde lägga ner mer arbete på uppdraget än du först hade räknat med. Inget hindrar emellertid att du redan från början reglerar detta i uppdragsavtalet, så att det från början är klart vad ni är överens om. Får säljaren klart för sig att det som efterfrågas ligger utanför vad som normalt ingår i tjänsten och att ni därefter kommer överens om en nivå för ersättning för detta, går det alldeles utmärkt. Antingen leder detta merarbete till att själva provisionen sätts till ett högre belopp, eller att ett fast arvode ska utgå även om uppdraget inte leder till en försäljning – beroende på vad du och uppdragsgivaren kommer överens om.
– Jag erbjuds möjligheten att hålla digitala, ”livestreamade”, visningar, – är det likvärdigt med en vanlig traditionell visning? Finns det några särskilda fallgropar?
Hemnet erbjuder nu mäklarna att på annonserna livesända visningar av bostaden; direkt från sin telefon eller Ipad. Detta möjliggör då för spekulanter att i realtid följa ”visningen” på distans. Det kan konstateras att ett antal fastighetsmäklare redan använder liknande tillvägagångssätt, som filmade turer runt i bostaden, som ett komplement till övrig marknadsföring och visningar.
Att inte bara ha detta som komplement utan rentav istället för ordinarie visningar, ger dock upphov till ett antal problem – både för dig som mäklare och för parterna.
För mäklaren tänker vi särskilt på skyldigheten att överlämnade av objektsbeskrivningen till tilltänkta spekulanter samt information till dessa rörande köparens undersökningsplikt, vilket är normala inslag på visningen. Vi ser inte hur någon av dessa skyldigheter kan uppfyllas i anslutning till en livestreamad visning, eftersom det inte finns möjlighet att ersätta tillhandahållandet av beskrivningen med hänvisning till en digital beskrivning på mäklaren hemsida.
För köparens del kan rimligtvis en sådan digital visning inte heller innebära att man fullgjort sin undersökningsplikt. Risken är också stor för att köparen senare blir besviken på grund av någon omständighet man inte uppmärksammat tidigare och i det läget gör allt för att komma ur avtalet. Även säljaren löper därmed en risk av att köparen troligtvis inte har kunnat skapa sig en komplett, rättvisande bild av objektet.
– Fullmakter kan vara ett sätt att förebygga problem om någon av parterna insjuknar eller av till exempel reserestriktioner blir förhindrad att närvara senare, men vad ska jag tänka på?
Oavsett om uppdragsavtalet postas ut eller tas med till ett fysiskt möte med säljaren, kan du redan i den första kontakten förbereda en eller ett par fullmakter. Dessa kan skrivas ut med allt innehåll utom namnet på fullmaktshavaren, som istället kan fyllas i för hand av säljaren.
Även köparen bör rådas att lämna fullmakt, då särskilt för tillträdet. Som mäklare kan du företräda en av parterna vid tillträdet (så länge inga olösta frågor mellan parterna kvarstår vid den tidpunkten), men vi avråder från att du har fullmakt för båda sidor.
-Köparen av en fritidsfastighet är norsk medborgare och avtalet reglerar köpeskillingen i SEK. Nu har valutakurserna förändrats markant och köparen börjar tala om att inte kunna fullfölja. Vad råder jag köparen till?
Med hänvisning till vad som skrevs inledningsvis, är troligtvis inte heller detta något som man kan säga faller inom force majeure och skulle möjliggöra för köparen att befrias från skyldigheten att fullfölja sin del av avtalet. Förändringar i valutakurser och börser är inte något som enbart förekommer i en sådan situation som den vi befinner oss i just nu. För den part som vill skydda sig mot motsvarande är det lämpligt att man i kontraktet reglerar mot vilken kurs köpeskillingen ska räknas.
– Varken säljare eller köpare kommer att kunna komma till kontoret för kontraktsskrivning och inga fullmakter finns på plats. Vad säger jag till parterna för att ge dem så korrekt information som möjligt?
Vi tror att det är väldigt viktigt att parterna redan tidigt förstår att den rådande situationen förmodligen kommer att innebära att vissa moment tar lite längre tid än annars. Eftersom det råder formkrav för dessa handlingar är det kort sagt bara att konstatera att något bindande köp inte har kommit till stånd förrän där finns ett av båda parter underskrivet original som utväxlats dem emellan eller kommit mäklaren till handa.
Postgång är ett utmärkt medel för detta, viktigt bara att parterna är med på förutsättningarna och införstådd med när bundenheten faktiskt uppkommer.
– Säljaren av en fastighet är utländsk medborgare och befarar nu att han på grund av reserestriktioner inte kommer att kunna ta sig till Sverige för att tömma och flyttstäda fastigheten inför tillträdet. Vad råder jag säljaren till?
Detta skulle rent krasst innebära ett avtalsbrott från säljarsidan. Först och främst kan man dock tänka sig att detta kan undvikas genom att någon annan än säljaren tar hand om tömning och städning. Har säljaren ingen anhörig eller bekant som han kan ta hjälp av, finns professionella kontakter att anlita för motsvarande. Att detta kommer till en kostnad är sannolikt inte något som skulle befria säljaren från skyldigheten att försöka ordna situationen. Du bör dock se om det inte är möjligt att få köparen att visa förståelse för det uppenbara skälet till att säljaren inte kan fullgöra avtalet i tid och medge en senareläggning av tillträdet alternativt genomföra tillträdet men låta säljaren disponera huset en tid ytterligare. Det är då viktigt att reglera detta avtalsmässigt och inte minst ansvaret för säljarens egendom.
– Köparen vill tidigarelägga betalningen av rädsla för att banken kommer att återkalla lånelöftet längre fram. Vad råder jag parterna till?
Vi anser det lämpligaste vara att tidigarelägga hela tillträdet, det vill säga inte enbart köparens betalning. Om säljaren behöver bo kvar i bostaden under en tid, kan parterna komma överens om ett hyresavtal för den tidsperioden. Genom att flytta hela tillträdet förenklas frågor om farans övergång och parternas rättigheter och ansvar för bostaden, jämfört med om man enbart flyttar tidpunkten för köparens betalning.
– Säljaren ställer frågor angående ”extraordinära omständigheter” i kontraktet och undrar varför det står att dessa bara gäller när de drabbat köparen?
Den aktuella skrivningen – att säljaren inte har rätt till omedelbar hävning om köparens kontraktsbrott skett på grund av sådana extraordinära omständigheter som inte rimligtvis hade kunnat förutses – härrör från en dom från Marknadsdomstolen. Den situationen som då var uppe för prövning rörde just det partsförhållandet, därav att skrivningen tog sikte just på köparens brist. I rådande läge är det dock rimligt att samma ”tålamod” ska gälla även åt andra hållet. Om säljaren inte har möjlighet att tömma och städa fastigheten själv och det inte i tid finns någon, vare sig privat eller professionell, hjälp att få – är det rimligt att förvänta sig att även köparen ger säljaren möjlighet att fullfölja detta så fort tillfälle ges. Eventuellt att man istället diskuterar ekonomisk kompensation för detta, snarare än omedelbar hävning. De är dock viktigt att i samtliga fall markera att bestämmelsen inte ger någon av parterna rätt att frånträda avtalet definitivt utan konsekvenser. Den möjliggör bara ett ”tidsmässigt andrum” för den drabbade, då motparten inte kan åberopa det kontraktsbrott som annars föreligger. Hur lång den tiden är kan inte anges generellt utan får bedömas från fall till fall.