Att sälja sin bostad är en stor händelse, både arbetsmässigt och mentalt. Det är en process som ska planeras och genomföras på rätt sätt. Att ta hjälp av en fastighetsmäklare säkerställer att varje steg genomförs i rätt ordning, för bästa resultat.
Steg 1 – Värdering
En försäljning börjar med att du bokar tid med en fastighetsmäklare och tillsammans går ni igenom bostadens fördelar och nackdelar. Fastighetsmäklaren kommer sedan fram till ett värde utifrån en rad faktorer, till exempel bostadens skick, område, placering i området, närhet till förskolor och dagis, kommunikationer, utsikt, närhet till störande moment och så vidare.
I detta skede är det viktigt som att du som säljare är öppen och förmedlar de förväntningar du har på bostadens värde.
Steg 2 – Förmedlingsuppdrag
När du bestämt dig för vilken fastighetsmäklare du vill anlita, ska ett förmedlingsuppdrag undertecknas av dig och mäklaren. Det är i detta avtal ni kommer överens om alla detaljer kring förmedlingen. En fastighetsmäklare får inte påbörja förmedlingen utan ett undertecknat förmedlingsuppdrag.
Det är vanligt att förmedlingsuppdrag tecknas med ensamrätt. Det innebär att mäklaren alltid har rätt till provision om bostaden säljs under ensamrättstiden. Efter ensamrättstidens slut har mäklaren normalt rätt till provision om bostaden säljs till någon som fastighetsmäklaren har anvisat.
De flesta förmedlingsuppdrag löper med tre månaders ensamrätt. Därefter löper de normalt tills vidare utan ensamrätt och med tio dagars ömsesidig uppsägningstid.
Steg 3 – Förbesiktning
Som säljare av en fastighet kan det vara värt att göra en förbesiktning innan försäljningen. Besiktning av lägenhet kan också ske, men är inte så vanligt.
Vid besiktningen framkommer husets fel och brister och som säljare har du då möjlighet att antingen åtgärda dem eller anpassa försäljningspriset. Köparen får också i tidigt skede en tydlig bild av hur huset mår.
Du väljer själv som säljare om du vill besikta huset innan försäljning. Ett gott råd är att rådgöra med din fastighetsmäklare om vad som är bäst i just ditt område och vad som passar den aktuella bostaden bäst.
Steg 4 – Marknadsföring
När förmedlingsuppdraget är undertecknat börjar fastighetsmäklarens uppdrag med att förmedla bostaden. Fakta ska då samlas in, bilder tas, objektbeskrivning upprättas och bostaden marknadsföras.
Som säljare kan du vara delaktig i denna process. Det är kanske bara du som känner till det mysiga fiket på hörnet eller vet att bussen vid korsningen går lite fortare än bussen mitt över gatan. Berätta för fastighetsmäklaren vad som kan vara värt att framhäva.
När beskrivningen om bostaden är klar är det viktigt att du läser den noga så att informationen är korrekt. Om det finns felaktigheter i beskrivningen kan du som säljare bli ansvarig, om detta vilselett köparen.
Var bostaden ska marknadsföras för bästa resultat brukar fastighetsmäklaren ha bäst kunskap om. Beslut om marknadsföring bör därför göras i dialog med mäklaren.
Steg 5 – Visning
När bostaden marknadsförs mot allmänheten brukar den ofta väcka intresse. För att potentiella köpare ska ha möjlighet att titta på bostaden anordnas visning. Antingen sker detta genom en så kallad ”öppen visning” eller så arrangerar mäklaren ”privata visningar”.
En öppen visning innebär att en viss dag och tid bestäms och annonseras ut. Vissa mäklare önskar en föranmälan, medan andra låter de som önskar komma utan att anmäla sig innan.
Privata visningar innebär att spekulanten hör av sig till mäklaren och bokar in en viss tid då denne kan komma och titta på bostaden, ensam eller med ett mindre sällskap.
Vilken typ av visning som ger bäst resultat för just din bostad bör du diskutera och komma överens med mäklaren om. Vilka metoder som fungerar bra varierar ofta mellan olika områden.
Steg 6 – Intresserade spekulanter
Efter visningen sammanställer fastighetsmäklaren vilka visningsbesökare som antecknat sig på en intresselista eller på annat sätt visat intresse av bostaden. Även spekulanter som inte varit på visningen kan anmäla sitt intresse. Är det många intresserade kan en budgivning starta.
Det är viktigt att veta att det alltid är du som avgör om du vill sälja och till vilket pris. Fastighetsmäklaren har skyldighet att framföra alla bud som kommer in och du som säljare har möjlighet att diskutera och använda mäklaren som bollplank för att fatta de beslut som passar bäst. Det är dock aldrig fastighetsmäklaren som fattar beslut om vem köparen ska bli, vad denne ska betala eller vad du måste acceptera.
Steg 7 – Köpeavtal ingås / betalning av handpenning
När du och köparen, med hjälp av fastighetsmäklaren, kommit överens om detaljerna kring köpet är det dags att teckna köpekontrakt. Fastighetsmäklaren hjälper till med att upprätta alla handlingar som behövs. När köpekontraktet undertecknats och utväxlats har du sålt bostaden till köparen. Vilka rättigheter och skyldigheter som ni har gentemot varandra framgår av kontraktet. Det är därför viktigt att ni noga läser igenom alla handlingar, går igenom dem med fastighetsmäklaren och ber mäklaren förklara eventuella frågetecken.
Normalt avtalas att omkring tio procent av köpeskillingen betalas i samband med att köpekontraktet skrivs under och att resterande del betalas på tillträdesdagen. Om det i köpekontraktet finns villkor för avtalets giltighet, har mäklaren en skyldighet att rekommendera att handpenningen deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Ett depositionsavtal ska då upprättas och undertecknas av köparen, säljaren och mäklaren. Handpenningen betalas sedan till säljaren när alla villkoren i avtalet är uppfyllda, eller till köparen om villkoren inte uppfylls.
Steg 8 – Besiktning
Vid en fastighetsförsäljning ställs långtgående krav på att köparen undersöker fastigheten. Köparen kan fullgöra sin undersökningsplikt före eller efter det att köpekontraktet undertecknas. Det är vanligt att avtalet innehåller en klausul som ger köparen rätt att inom en viss tid från det att köpehandlingarna skrivits under besikta fastigheten, med eller utan fackman, och därefter under vissa förutsättningar begära köpets återgång eller omförhandla priset.
Besiktning kan också förekomma vid försäljning av lägenhet, men är inte lika vanligt.
Steg 9 – Tillträde
Efter att alla handlingar undertecknats brukar det ta ett tag innan det faktiska övertaget av bostaden genomförs. Det är vid detta datum som affären slutligen görs upp, med betalning av den del av köpeskillingen som återstår. I samband med att du erhåller köpeskillingen, ska samtliga dina lån som belastar bostaden lösas.
Om du säljer en bostadsrätt har köparen före tillträdet ansökt om medlemskap i bostadsrättsföreningen och blivit godkänd som medlem. Denna process brukar mäklaren hjälpa till med.
Säljer du en fastighet är det efter tillträdet som köpebrev och eventuella andra nödvändiga handlingar skickas till Lantmäteriet för inskrivning och lagfart.
Vid tillträdet får köpare och säljare en journal av mäklaren, där denne har redogjort för alla steg under förmedlingsprocessen. Parterna får även en budgivningslista av mäklaren.
I samband med detta steg avslutas i de flesta fall mäklarens förmedlingsuppdrag.
Steg 10 – Deklaration
Året efter försäljningen av bostaden är det dags att deklarera för den. Utgångspunkten är kontraktsdatum. En försäljning med kontraktsdatum 1 december 2016, men avtalad tillträdesdag 1 februari 2017, ska deklareras 2017. Vissa fastighetsmäklare hjälper till med deklarationen.