Diego Ortíz del Gaiso, ansvarig för konsumentrelationer på Fastighetsmäklarförbundet, pratar dagligen med konsumenter som har frågor kring mäklartjänsten eller köparens och säljarens ansvar i en bostadsaffär. Här informerar han om månadens vanligaste konsumentfråga.
Så Diego, vilken är månadens fråga?
Månadens fråga rör förutsättningarna för att häva ett köp av en bostad. Under sommaren har jag blivit kontaktad av många köpare och säljare som av olika anledningar önskat häva bostadsköpet.
Vilket är ditt vanligaste svar på den frågan?
Först brukar jag bena ut skillnaden mellan ett köp som återgår och ett köp som hävs.
Återgång
Termen Återgång brukar reserveras för situationer där ett köp går åter genom att part, i enlighet med ett villkor i köpekontraktet eller i enlighet med en annan överenskommelse, begär att köpet ska gå åter varpå respektive part lämnar tillbaka sina eventuella prestationer (säljaren lämnar tillbaka handpenningen t.ex.). Man kan uttrycka det som att ingen av parterna har gjort något fel utan i stället att de på något sätt har kommit överens om återgången, antingen i köpekontraktet eller i övrigt på annat sätt. Som exempel kan nämnas att köparen efter en besiktning av fastigheten inte längre vill stå fast vid sitt köp och att det i kontraktet avtalats om en rätt för köparen att begära köpets återgång. En begäran om Återgång sker då i enlighet med det som har avtalats. Det vanligaste är att en återgång inte är förenad med några andra krav än just att parterna återbär vad de har erhållit.
Hävning
Hävning kräver i regel att endera av parterna har begått ett väsentligt kontraktsbrott. Ett skolexempel på ett agerande som kan utgöra ett väsentligt kontraktsbrott är när köparen inte betalar alls eller för sent. Ytterligare ett exempel är att säljaren vägrar frånträda bostaden vid tillträdet. En part som häver har även i normalfallet rätt till skadestånd för det fall att hen lider skada på grund motpartens väsentliga kontraktsbrott. Om köparen inte betalar och säljaren häver, kan säljaren ha rätt till skadestånd uppgående till den mellanskillnad som uppstår om hen tvingas sälja om bostaden till en lägre köpeskilling.
Ex:Bostaden säljs för 3 500 000 kronor, köparen betalar inte och säljaren häver köpet. Vid omförsäljningen blir köpeskillingen 3 100 000 kronor. Säljaren har då lidit en skada om 400 000 kronor. Det bör noteras att man inte har rätt till ersättning annat än för den ekonomiska skada man lider.
Observera dock följande. För att kunna häva på grund av köparens för sena eller uteblivna betalning vid fastighetsköp gäller att köpet ska ha villkorats av att betalning sker.
Utifrån månadens fråga – vad bör man tänka på om man är i stånd och vill häva?
Jag brukar råda parterna att, före de häver, noggrant studera köpekontraktet för att se till att de har på fötterna för att häva köpet. Skulle hävningen betraktas som ogrundad, det vill säga att det inte finns stöd i lag eller avtal för hävningen och att kontraktsbrottet heller inte är väsentligt, har man ju inte rätt att häva och då kan denna ogrundade hävning i sig utgöra ett väsentligt kontraktsbrott för vilket motparten i stället har rätt till skadestånd upp till den ekonomiska skadan hen lider.
Ex: Köparen har ångrat sig och vill inte längre stå fast vid köpet varpå hen häver. Eftersom köparen inte har stöd i vare sig lag eller avtal för att häva köpet och eftersom säljaren inte har gjort sig skyldig till ett väsentligt kontraktsbrott är köparens hävning ogrundad. Lider säljaren ekonomisk skada på grund av köparens ogrundade hävning har hen rätt till ersättning för den skada hen lider.