Det är lätt att känna osäkerhet inför allt som ingår i en bostadsaffär. Nedan följer därför en lista där de olika stegen i köpprocessen beskrivs.
1. TÄNK, FUNDERA OCH RÄKNA
Redan innan du börjar leta bostad bör du noga fundera över dina behov och önskemål. Var vill du bo? Hur stort vill du bo? Det finnas många frågor att ställa.
Det är också viktigt att du räknar på vad du faktiskt har råd att betala. Kanske kan du göra detta tillsammans med din bank. Det är alltid bra att ha ett lånelöfte redan innan du börjar gå på visningar, eftersom du då vet vad du har för ekonomiska möjligheter.
2. VISNING/FÖRANMÄLAN
I vissa fall är visningarna öppna och då är det bara att gå dit. I andra fall behöver du boka visningen eller föranmäla att du tänker komma. Inget av detta förpliktar naturligtvis till köp.
Det är alltid säljaren som bestämmer vem som får köpa och när. Säljaren kan bestämma sig för att sälja bostaden före den inplanerade visningen.
Om du hittar en bostad som du tycker är intressant och som har ett utannonserat visningsdatum, mejla gärna mäklaren för att visa ditt intresse. Då är sannolikheten större att inget hinner hända med bostaden före visningen utan att du får veta det.
Under visningen är det viktigt att du går igenom bostaden ordentligt för att bestämma dig för om du tycker om den eller inte. Men det är också viktigt att ta tillfället i akt att undersöka bostaden. Hinner du inte undersöka den på ett tillfredställande sätt kan du be om få göra detta senare.
Tycker du att bostaden är intressant, meddela mäklaren detta i ett så tidigt skede som möjligt. Inte heller detta förpliktar till något, men skapar större förutsättningar för att inte bostaden blir såld utan att du får veta det.
3. BUDGIVNING
Efter visningarna undersöker mäklaren intresset bland potentiella köpare. Ofta ringer mäklaren upp de som besökt visningen och frågar om de vill lägga ett bud.
När du lägger ett bud på en bostad har fastighetsmäklaren en skyldighet att framföra budet till säljaren. Säljaren väljer om budet ska accepteras eller inte. Säljaren kan också framföra ett motbud.
Normalt kommuniceras alla bud till samtliga budgivare, men ytterst är det säljaren som beslutar om detta. Säljaren är inte heller skyldig att sälja till den som lagt högsta budet.
Mäklaren upprättar en budgivningslista som överlämnas till den slutlige köparen och säljaren. Listan ska innehålla alla bud, budgivarnas namn och kontaktuppgifter, tidpunkt då buden lades samt eventuella villkor för budet.
Du kan läsa mer om budgivning på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats,
4. UNDERSÖKNINGSPLIKT
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt av den bostad du är intresserad av att köpa. Läs mer under rubriken ”Undersökningsplikt och besiktning”. Här kan du läsa om vad som gäller för besiktning och om vad du kan göra om du inte hinner göra en besiktning före kontraktsskrivningen.
5. KONTRAKTSKRIVNING
Mäklaren leder förhandlingarna mellan säljaren och dig som potentiell köpare. Det gäller att komma överens om köpeskilling, tillträdesdag och andra villkor. I slutändan ska ni båda känna er nöjda med affären.
När ni kommit överens är det dags att skriva köpekontrakt. Det är först när handlingarna är påskrivna av dig och säljaren som ett bindande avtal har ingåtts. Fram till dess att ni båda skrivit under och utväxlat avtalet finns inget bindande köp, och ni har båda rätt att ångra er utan ekonomiska konsekvenser.
6. HANDPENNING
Normalt avtalas att omkring tio procent av köpeskillingen betalas i samband med att köpekontraktet skrivs under och att resterande del betalas på tillträdesdagen. Om det i köpekontraktet finns villkor för avtalets giltighet, har mäklaren en skyldighet att rekommendera att handpenningen deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Ett depositionsavtal ska då upprättas och undertecknas av köparen, säljaren och mäklaren. Handpenningen betalas sedan till säljaren när alla villkoren i avtalet är uppfyllda, eller till köparen om villkoren inte uppfylls.
7. GODKÄNNANDE FRÅN BOSTADSRÄTTSFÖRENING
Om du köper en bostadsrätt är köpet inte klart förrän du blivit godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Efter att köpehandlingarna är påskrivna ska du därför direkt ansöka om medlemskap i föreningen. Ofta hjälper fastighetsmäklaren till med detta.
En köpare har normalt rätt att bli medlem i föreningen. Undantag kan ske om föreningen bedömer att köparen inte har möjlighet att betala månadsavgiften eller om köparen avser att använda lägenheten för ett annat ändamål än det avsedda, exempelvis tänker bedriva näringsverksamhet i en bostadslägenhet.
Om föreningen skulle neka medlemskap kan frågan prövas i hyresnämnden.
8. TILLTRÄDE OCH FÖRSÄKRING
Ofta behövs det lite tid från det att köpehandlingarna undertecknats och till dess att säljaren är redo att flytta ut och köparen kan flytta in. I kontraktet kommer ni överens om tillträdesdag. På tillträdesdagen sker den ekonomiska uppgörelsen.
Det är viktigt att du tecknar en försäkring för bostaden som gäller från tillträdesdagen. Tala med ditt försäkringsbolag om vilken försäkring som lämpar sig bäst för den bostad du köpt.
Vid tillträdet får köpare och säljare en journal av mäklaren, där denne har redogjort för alla steg under förmedlingsprocessen. Parterna får även en budgivningslista av mäklaren.
9. LAGFART
Har du köpt en fastighet upprättas och undertecknas ett köpebrev på tillträdesdagen. Det behövs för att du bli lagfaren ägare till fastigheten. Köpebrevet skickas sedan till Lantmäteriet och lagfarten införs i fastighetsregistret. Du betalar en procentuell avgift på köpeskillingen för lagfarten.
10. DEKLARATION
Köp av bostad deklareras inte. Men om du före eller efter köpet säljer en annan bostad, kan du ha rätt att utnyttja uppskovsbeloppet på kapitalvinst (reavinst). Det bästa är att du redan före köpet räknar på detta, så att du har klart för dig hur ekonomin kommer att se ut efter köp/försäljning. Försäljning deklareras året efter det att kontraktet undertecknas, oavsett vilket år tillträdet sker.