Regeringen har den 4 februari 2021 överlämnat en remiss till Lagrådet för bedömning av sitt förslag till ny fastighetsmäklarlag. Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2021. Nedan listar Fastighetsmäklarförbundet FMF de huvudsakliga förändringarna som föreslås. Det slutliga lagförslaget kan förväntas senare under våren.
Registreringsplikt för mäklarföretagen där mäklaren är verksam
Den enskilt största ändringen är att mäklarföretag kommer att omfattas av registreringsplikt och FMIs tillsyn (och därmed ska kunna ådömas disciplinpåföljder m.m.). Mäklarföretag måste ansöka om registrering hos FMI senast den 1 januari 2022. För detta utgår en registreringsavgift samt en därpå följande årlig avgift.
- Observera att definitionen på ”mäklarföretag” inte är samma sak som företaget där viss mäklare är anställd, utan det är företaget där mäklaren är verksam som omfattas.
Företagen ska verka för att mäklare följer lagen
Mäklarföretagens skyldigheter kan i huvudsak sammanfattas till ett åtagande att verka för att i mäklarföretaget verksamma mäklare följer fastighetsmäklarlagen. I detta ingår att tillhandahålla rutiner och riktlinjer som underlättar för mäklarna att följa god fastighetsmäklarsed. Om mäklarföretaget brister i detta kan såväl disciplinpåföljder (avregistrering, varning, erinran) som sanktionsavgifter (>5.000 kr och uppåt) komma ifråga.
- Bedömningen kan leda till att både mäklarföretaget och en enskild mäklare åläggs ansvar, men den kan också leda till att endast en av dem ska hållas ansvarig (eller ingen av dem). Bedömningen av om ett mäklarföretag har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ska med andra ord vara skild från den som görs av om en mäklare som är verksam i företaget följer lagen och iakttar god fastighetsmäklarsed.
- Sanktionsavgifterna kan under vissa förhållanden även riktas mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning, vid överträdelser mot reglerna om åtgärder mot penningtvätt. I ingripandet kan även ingå beslut om att personen inte får inneha en befattning i ett mäklarföretag under lägst tre år och högst tio år.
FMIs tillsynsmöjligheter utvidgas till att även berättiga platsbesök hos mäklarföretagen.
Inget skadeståndsansvar för företag – vad innebär det för ansvarsförsäkringen?
Regeringen föreslår att mäklarföretagen inte ska ha något självständigt skadeståndsansvar vid brott mot fastighetsmäklarlagen (mot till exempel köpare och säljare). Sådant ansvar åvilar med andra ord fortfarande mäklaren själv. Frågan är dock hur betydelsefullt detta undantag i själva verket kommer att vara, i och med att mäklarföretagen redan har ett i domstolspraxis fastställt ansvar för fel begångna av sina mäklare. FMF för en dialog med If Skadeförsäkring om behovet av att utvidga mäklarnas och mäklarföretagens försäkringsskydd i anledning av detta.
Några andra noterbara ändringar som föreslås är:
- Elektronisk underskrift ska kunna användas även på uppdragsavtal och depositionsavtal. Även om förändringen är välkommen och efterlängtad vill FMF uppmärksamma läsaren på behovet av att analysera distansavtalsreglerna (och således ångerrättsfrågan) inför användning av elektronisk underskrift på uppdragsavtal.
- Förbudet mot att förmedla till närstående utvidgas. Regeringen föreslår att förbjudet även ska omfatta förmedling till annan mäklare verksam inom samma mäklarföretag, inklusive som huvudregel mäklare på andra kontor under samma varumärke. Tidigare har t.ex. delägare på ett mäklarkontor kunnat förmedla anställdas objekt m.m. Inte heller mäklarföretaget får köpa objekt av på företaget verksam mäklare.
- Det föreslås ett totalt förbud för mäklarföretag att vara ombud för säljare eller köpare (således ett fullständigt förbud, inte heller avgränsat till begränsade uppgifter – t.ex. biträde vid tillträde – såsom för fastighetsmäklare).
Observera alltså att enskilda mäklare även fortsättningsvis kommer att kunna uppträda som ombud vid enkla tillträden på sedvanligt sätt (totalförbudet i nya lagen träffar alltså bara mäklarfirman).
FMF återkommer med mer information senare under våren när Lagrådets kommentarer på lagförslaget erhållits.
Stockholm den 8 februari 2021
Claes Lood för FMF