Ensamdödsbon – det måste mäklaren känna till

Text: Claes Lood, advokat och ansvarig för FMF:s juridiska rådgivning

Det är inte ovanligt att en mäklare hanterar ett dödsbo under sin karriär – ett arbete som både kan kännas givande och svårt. Däremot känner många mäklare inte till att det är ett annat regelverk för ett dödsbo med endast en dödsbodelägare, än ett med två eller fler delägare. I den här artikeln förklarar vi de viktiga skillnaderna och fallgroparna du som mäklare bör vara medveten om för att undvika misstag.

När en person dör ska en bouppteckning göras över den avlidnes tillgångar och skulder. När bouppteckningen har upprättats ska den sedan registreras hos Skatteverket. En ”tvåstegsraket” således. Detta är sannolikt alla fastighetsmäklare väl medvetna om, eftersom det ingår i det löpande arbetet att granska sådana handlingar.

Många fastighetsmäklare är också medvetna om att ett dödsbo regelmässigt avslutas genom att ett efterföljande arvskifte genomförs. Den handlingen registreras dock inte av någon myndighet, utan är ett internt dokument mellan dödsbodelägarna.

I dödsbon som inkluderar två eller flera dödsbodelägare gäller alltså att så länge som ett arvskifte inte har genomförts så är fortfarande dödsboet ägare av egendomen. Från dödsfall fram till arvskifte är det med andra ord dödsboet som kan lämna uppdrag till en fastighetsmäklare att förmedla i boet ingående bostad. Inga konstigheter.

”Stanna upp och smält den informationen en gång till”

Det många dock inte känner till är att ett annat regelverk gäller för dödsbon med endast en dödsbodelägare. I sådana dödsbon uppstår återkommande problem för fastighetsmäklare, som den här artikeln syftar till att varna för och reda ut.

Den centrala skillnaden består i följande: I dödsbon med endast en dödsbodelägare sker arvskifte när bouppteckningen registreras (stämplas) hos Skatteverket.

Stanna upp och smält den informationen en gång till. Arvskifte i ensamdödsbon – alltså äganderättsövergången från dödsboet till dödsbodelägaren – sker med andra ord formlöst utan någon arvskifteshandling eller liknande, genom att Skatteverket sätter en stämpel på bouppteckningen.

Många gånger är dessutom ensamdödsbodelägaren (som nu blivit en s.k. ”arvinge”) inte ens medveten om att arvskifte skett. Det är därför väldigt vanligt att mäklare i dessa situationer får ”mothugg” från arvingar och/eller t.ex. banker, som hävdar att dödsboet fortfarande är ägare av egendomen och argumenterar för denna (felaktiga) uppfattning utifrån ouppdaterade mäklarbilder och/eller fastighetsregisterutdrag, där den avlidne (eller dödsboet) fortfarande är angiven som ägare.

Eftersom dödsfall dessutom är psykiskt påfrestande för efterlevande, är det väldigt vanligt att den praktiska hanteringen av uppdatering av mäklarbilder och lagfarter m.m. inte heller sköts på rätt sätt, varför det regelmässigt är stor avvikelse mellan ”verkligheten” och vad som är ”registrerat”. Detta är en utmaning i sig för fastighetsmäklare att hantera, eftersom det kräver att man är medveten om att mäklarbilden ibland ”inte talar sant”.

I dessa situationer behöver ni mäklare därför ta ett djupt andetag och dubbelkolla att ni gör rätt. Vi vet att det är jobbigt att som mäklare göra annat än vad som står i mäklarbilden (om säljarens namn), men det är precis vad som krävs. Om bouppteckningen har registrerats innan överlåtelsekontrakt så är det arvingen som är er uppdragsgivare, inte dödsboet. Dödsboet existerar inte ens längre.

Sammanfattningsvis med andra ord:

• Om bouppteckningen har registrerats innan förmedlingsuppdrag:

• • Förmedlingsuppdraget skrivs med arvingen (fd dödsbodelägaren).
    • För fastigheter, tillse att lagfart söks av arvingen med stöd av bouppteckningen.
    • För bostadsrätter, informera föreningen om arvskiftet och sök medlemskap för arvingen. Om föreningen nekar medlemskap, sälj ändå för arvingens räkning (det finns en sådan rätt i bostadsrättslagen). Att arvingen inte står registrerad i mäklarbilden är inte ett hinder för försäljningen.

• Om bouppteckningen inte är registrerad vid förmedlingsuppdragets ingående men registreras innan kontrakt:

• • Säkerställ helst från start i förmedlingsuppdraget att dödsbodelägaren också lämnar uppdrag att förmedla objektet, från och med framtida registrering av bouppteckningen. Om överlåtelsekontrakt skrivs efter registrering av bouppteckningen är det ju dödsbodelägaren som ska stå som säljare i kontraktet och därför ansvara för förmedlingsprovisionen.

• Om bouppteckningen registreras mellan kontrakt och tillträde: Dödsboet existerar som sagt inte längre. Trots detta har marknadens aktörer (Lantmäteriet, banker m.fl.) kommit överens om att acceptera att tillträde genomförs med dödsboet fortfarande som säljare på köpebrev och likvidavräkningar m.m. I dessa situationer ska med andra ord tillträdeshandlingarna spegla kontraktshandlingarna ”som vanligt”.

• • Se ”bara” till att inte dödsbodelägaren på egen hand mellan kontrakt och tillträde söker lagfart eller skickar in bouppteckningen till föreningen, för då blir det ”stopp i systemet”, eftersom fel person är angiven som lagfaren ägare o. dyl. på tillträdesdagen.
  • Ni behöver inte uppdatera förmedlingsuppdraget mellan kontrakt och tillträde, utan kan köra på med dödsboet som uppdragsgivare.

Och som alltid – ring FMF:s juridiska rådgivning hellre en gång för mycket än en gång för lite.

Publicerad: 2024.10.02