Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) rekommenderar en mäklare att betala 44 490 kronor i skadestånd efter brister i penningtvättskontrollen av köparens medel. Fastighetsmäklarförbundet (FMF) vill uppmärksamma samtliga mäklare om avgörandet som kan få stor påverkan på hela branschen.
Beslutet gäller en fastighet som såldes i november 2024 för 10,7 miljoner kronor. Köparen uppgav att hela köpet skulle finansieras med egna medel.
Köparen betalade varken handpenningen eller slutlikviden. Tillträdet sköts upp, men affären fullföljdes aldrig. Säljarna hävde senare köpet och sålde fastigheten för 8,9 miljoner kronor. Därefter krävde de mäklaren på nästan 1,9 miljoner kronor i skadestånd.
FRN: Mäklaren borde ha avstått från affären
FRN ansåg att omständigheterna krävde skärpta kundkännedomsåtgärder och närmare kontroll av pengarnas ursprung. FRN:s bedömning i den här delen framstår som helt korrekt.
Mer förvånande är dock att FRN ålägger mäklaren ett bevisbördeansvar i efterhand att kunna visa att köparen hade kunnat visa upp ett ”godtagbart underlag” om mäklaren hade frågat om det. Nämnden fastställde att mäklaren agerade oaktsamt när hen inte kunde visa detta. Att uppfylla den bevisbördan i efterhand är enligt FMF sannolikt omöjligt eller i vart fall väldigt svårt. Mäklarens ansvar blir därför i praktiken nästan att jämställa vid ett strikt ansvar. FMF ifrågasätter detta.
Likaledes anser FMF det förvånande att FRN därutöver ”höll för visst” att säljarna skulle ha avstått från affären om mäklaren hade meddelat att hen inte kunde medverka i kontraktsskrivning. Det framgår i vart fall inte av rättsfallet någon bevisning om detta, och att en rapport till Finanspolisen vid misstanke om penningtvätt ska göras redan vid väldigt låg misstankegrad så ifrågasätter FRN om det verkligen finns stöd för att hävda att säljare skulle känna sig begränsade av något sådant eventuellt ställningstagande från mäklarens sida. Även detta framstår närmast som ett strikt ansvar för mäklaren.
FMF ifrågasätter beviskravet och orsakssambandet
Kundkännedom är en löpande, riskbaserad process som till stor del bygger på uppgifter från andra. Det minskar inte mäklarens skyldigheter, men kräver försiktighet när brister läggs till grund för ansvar för en köpares uteblivna betalning.
FMF framhåller att brister i kundkännedom kan prövas av FMI och leda till disciplinära påföljder. Men för ett civilrättsligt skadestånd krävs ett tillräckligt orsakssamband mellan oaktsamheten och den ekonomiska skadan. Förbundet anser att FRN:s bedömning haltar på många sätt. Det är inte rimligt att all bevisbörda ålagts mäklaren och inte den påstått skadelidande, det är heller inte rimligt att bara anta att mäklaren har en sådan makt över säljarnas beslutsprocess att det inte hade blivit någon affär bara för att mäklaren hade meddelat att hen inte kunde delta i affärsförbindelsen. Detta är att misstolka den låga misstankegrad som löpande framhålls av Finanspolisen för ”rapporter” om misstänkt penningtvätt (vilket Finanspolisen löpande framhåller inte ens utgör en ”anmälan”) med det högt ställda krav som ska gälla för styrkta skadeståndskrav.
FMF efterlyser därför en tydligare gränsdragning: brister i kundkännedom och ansvar för säljarens skada måste prövas var för sig. Orsakssambandet måste visas – inte antas.
Vad innebär beslutet för mäklare?
Ärendet understryker vikten av att undersöka finansieringen och att alltid dokumentera kundkännedomsåtgärder. FMF ifrågasätter inte dessa skyldigheter, utan hur en brist kopplas till ansvar för kostnader när köparen inte fullföljer affären.
FMF har framfört sina åsikter till FRN och kommer att följa hur resonemanget används i kommande ärenden.
FRN:s beslut den 27 augusti 2026, dnr 151/25.