Text: Claes Lood och Johanna Gunnarsson
Allt fler fastighetsmäklare stöter på problem hos framför allt bankerna när en framtidsfullmakt har – eller ska – användas vid en försäljning av en bostad. I vissa fall måste bandet backas helt och nya avtal får skrivas. Vad är det då som är så speciellt med just framtidsfullmakter? Och vad är viktigt att tänka på vid användandet av framtidsfullmakter?
Framtidsfullmakter är reglerade i en särskild lag, som uppställer krav som går utöver vad som gäller vid en ”vanlig” fullmakt. Det har under senare tid visat sig finnas ett ganska stort antal problem med användning av framtidsfullmakter vid fastighets- och bostadsrättsförsäljningar.
Problem
1. Till skillnad från ”vanliga” fullmakter, aktiveras inte framtidsfullmakter vid undertecknandet, utan generellt först långt senare (när fullmaktsgivarens hälsotillstånd försämrats).
- Eftersom det är fullmaktshavaren som bestämmer när så ska ske, om inte annat har bestämts i framtidsfullmakten (för då krävs domstolsbeslut), har lagstiftaren ålagt fullmaktshavaren att vid aktivering av fullmakten underrätta fullmaktsgivaren och dennes närmaste anhöriga. Detta moment är det dock väldigt många som helt missar, och FMF anser att fastighetsmäklare regelmässigt måste ta in en kopia på det brevet och spara i sin akt. FMF avråder dessutom från att acceptera att sådana skrivelser skickas via e-post, eftersom det finns uppenbara svårigheter att säkerställa att e-postmottagarna faktiskt går till de korrekta anhöriga.
- Vissa banker har ibland krävt ”läkarintyg” på att framtidsfullmakten får aktiveras. Detta är dock fel, då lagen inte uppställer något sådant krav. Det är som sagt fullmaktshavaren som själv bestämmer när framtidsfullmakten ska börja tas i anspråk.
2. Det är inte helt ovanligt att fullmaktsgivaren avlider, oavsett om detta sker innan eller efter att framtidsfullmakten har aktiverats.
- En framtidsfullmakt som inte har aktiverats innan dödsfallet kan inte aktiveras efter. En mäklare kan därför inte agera utifrån en sådan framtidsfullmakt, utan måste vänta på en upprättad bouppteckning för dödsboet.
- En framtidsfullmakt som har aktiverats innan dödsfallet fortsätter dock som huvudregel att gälla (samma som för andra fullmakter således) även efter dödsfallet, men här har många banker andra rutiner som skapar stora praktiska problem. Även Lantmäteriet har regler som skapar problem härvidlag. Allmänt rekommenderar FMF därför att fastighetsmäklaren även vid aktiverade fullmakter avvaktar i vart fall med överlåtelseavtalet till dess att bouppteckning upprättats.
3. Det sista, och sannolikt största, problemet med framtidsfullmakter har främst aktualiserats på senare tid.
- I lagen om framtidsfullmakter finns en jävsbestämmelse som innebär att en rättshandling blir ogiltig om fullmaktshavaren har ett motstridigt intresse till fullmaktsgivaren. I februari 2023 meddelade Lantmäteriet att myndigheten anser att sådant motstridigt intresse föreligger vid försäljning av en fastighet som fullmaktshavare och -givare samäger, samt vid försäljning av fastighet som utgör gemensamt boende för gifta makar, även om endast en av dem är ägare till fastigheten. Detta innebär, med andra ord, att en framtidsfullmakt blir ”värdelös” för t.ex. gifta makar som vill sälja sin gemensamma bostad. Eftersom fastighetsmäklare har att agera på ett sådant sätt som minimerar risken för tvister mellan köpare och säljare rekommenderar FMF att Lantmäteriets praxis ska tillämpas även avseende bostadsrätter m.m.
-
- Vissa banker har dessutom valt att dra Lantmäteriets tolkning ännu längre och motsätter sig användandet av framtidsfullmakter i samtliga fall där fullmaktshavaren skulle kunna bli dödsbodelägare i fullmaktsgivarens dödsbo (i framtiden). Argumentet verkar vara att det kan finnas motstridiga intressen redan genom att fullmaktshavaren kommer att bli delägare i ett framtida dödsbo. Enligt FMFs uppfattning är denna praxis felaktig, men praktiskt kan den medföra den stora problem för köpare, säljare och mäklare så länge som banken säger nej.
- Ett moment 22 i sammanhanget har dessutom visat sig vara att om Överförmyndarnämnden får en förfrågan om att t.ex. utse en s.k. tillfällig god man för att bistå vid den aktuella överlåtelsen, men samtidigt får kännedom om en befintlig framtidsfullmakt, så har det förekommit att Överförmyndarnämnden säger nej till att utse en sådan god man (eftersom det formellt inte behövs, eftersom framtidsfullmakten finns). I en sådan situation befinner sig med andra ord mäklaren i ett skruvstäd mellan banken och Överförmyndarnämnden.
-
Hur navigerar man dessa utmaningar?
Hur ska man då som mäklare hantera att förekomsten av en framtidsfullmakt i ett förmedlingsuppdrag?
I dagsläget går det tyvärr inte att rekommendera användning av framtidsfullmakter, annat än i ”nödfall”. Rekommendationen är att i första hand först försöka hitta alternativa lösningar, t.ex. vanliga fullmakter eller god man. Under inga omständigheter ska framtidsfullmakt användas när fullmaktsgivare och -havare är gifta eller på annat sätt har motstridiga intressen (t.ex. är delägare i samma fastighet).
Om framtidsfullmakten ska användas rekommenderar FMF mäklare att i god tid i förväg informera både säljarens och köparens bank – och eventuellt berörd bostadsrättsförening – om detta. Informera också uppdragsgivaren – och senare köparen – om den uppenbara risken för problem, så att detta är känt för samtliga inblandade. Detta är särskilt angeläget om fullmaktshavaren är en potentiell del av ett framtida dödsbo för uppdragsgivaren (och då alltså när som helst kan bli jävig).
Om uppdragsgivaren skulle dö innan kontraktsskrivning anser FMF att mäklare måste avvakta kommande upprättad bouppteckning från dödsboet, och således inte skriva kontrakt utifrån en framtidsfullmakt efter dödsfall. Det är en för stor risk att utsätta köparen för den osäkerhet som detta medför, givet bankernas (och Lantmäteriets) ofta tuffa inställning till dessa frågor.