Att sälja sin bostad är en stor händelse, arbetsmässigt men också mentalt. Det är en process som ska planeras och genomföras på rätt sätt. Att ta hjälp av en fastighetsmäklare säkerställer att varje steg genomförs i rätt ordning, för bästa resultat.

Processens gång kan skilja något beroende på var i landet du befinner dig och hur stort tryck det är på bostäderna i det specifika området. Fastighetsmäklarna kan detta och vet vad som fungerar bäst på aktuell plats.

Vissa steg är dock gemensamma för alla försäljningsprocesser:

Villa / radhus / fritidshus / lägenhet

Steg 1 – Värdering

En försäljning börjar i princip alltid med att du tar reda på vad din bostad är värd. Du bokar tid med en fastighetsmäklare och tillsammans går ni igenom bostadens fakta, fördelar och nackdelar. Fastighetsmäklaren kommer sedan fram till ett värde utifrån en rad faktorer, till exempel bostadens skick, område, placering i området, närhet till förskolor och dagis, kommunikationer, utsikt, närhet till störande moment och så vidare.

I detta skede är det viktigt som att du som säljare är öppen och förmedlar de förväntningar du har på bostadens värde.

Steg 2 – Förmedlingsuppdrag

När du bestämt dig för vilken fastighetsmäklare du vill anlita ska ett förmedlingsuppdrag undertecknas av dig och mäklaren. Det är i detta avtal ni kommer överens om alla detaljer kring förmedlingen så som accepterad köpeskilling, arvode, hur lång tid fastighetsmäklaren innehar uppdraget, om uppdraget ingås med ensamrätt och så vidare.

En fastighetsmäklare får inte påbörja förmedlingen av en bostad utan underskrivet förmedlingsuppdrag.

Det är vanligt att förmedlingsuppdrag tecknas med ensamrätt i tre månader. Detta innebär att den fastighetsmäklare du har tecknat avtal med har tre månader på sig att arbeta med bostaden för att få den såld. Även om du själv hittar en köpare eller av någon anledning anlitar någon annan för att hitta en köpare, har mäklaren rätt till sitt arvode om bostaden säljs under ensamrättstiden. Redan innan de tre månaderna har gått kan du givetvis säga upp avtalet med din fastighetsmäklare, men du riskerar då att få stå för vissa kostnader som denne haft.

Steg 3 – Förbesiktning

Om bostaden avser en fastighet, till exempel en villa eller ett radhus, har köparen enligt lag undersökningsplikt. Som säljare av en fastighet kan det vara värt att göra en förbesiktning innan försäljningen. Besiktning av lägenhet kan också ske, men är inte så vanligt.

Vid besiktningen framkommer husets fel och brister och som säljare har du då möjlighet att antingen åtgärda dem eller anpassa försäljningspriset. Köparen får också i tidigt skede en tydlig bild av hur huset mår.

Du väljer själv som säljare om du vill besikta huset innan försäljning. Ett gott råd är att rådgöra med din fastighetsmäklare om vad som är bäst i just ditt område och vad som passar den aktuella bostaden bäst.

Steg 4 – Marknadsföring

När förmedlingsuppdraget är undertecknat börjar fastighetsmäklarens uppdrag med att förmedla bostaden. Fakta ska då samlas in, bilder tas, objektbeskrivning upprättas och bostaden marknadsföras.

Som säljare kan du vara delaktig i denna process. Det är bara du som känner till det mysiga fiket på hörnet eller vet att bussen vid korsningen går lite fortare än bussen mitt över gatan. Berätta för fastighetsmäklaren vad som kan vara värt att framhäva.

När beskrivningen om bostaden är klar är det viktigt att du läser den noga så att informationen är korrekt. Om det finns felaktigheter i beskrivningen kan du som säljare ställas ansvarig, om detta vilselett köparen.

Var bostaden ska marknadsföras för bästa resultat brukar fastighetsmäklaren ha bäst kunskap om. Beslut om marknadsföring bör därför göras i dialog med mäklaren.

Steg 5 – Visning

När bostaden marknadsförs mot allmänheten brukar den ofta väcka intresse. För att potentiella köpare ska ha möjlighet att titta på bostaden anordnas visning. Antingen sker detta genom en så kallad ”öppen visning” eller så arrangerar mäklaren ”privata visningar”.

En öppen visning innebär att en viss dag och tid bestäms och annonseras ut. Vissa mäklare önskar en föranmälan, medan andra låter de som önskar komma utan att anmäla sig innan.

Privata visningar innebär att spekulanten hör av sig till mäklaren och bokar in en viss tid då denne kan komma och titta på bostaden, ensam eller med ett mindre sällskap.

Vilken typ av visning som ger bäst resultat för just din bostad bör du diskutera och komma överens med mäklaren om. Vilka metoder som fungerar bra varierar ofta mellan olika områden.

Steg 6 – Intresserade spekulanter

Efter visningen sammanställer fastighetsmäklaren vilka visningsbesökare som antecknat sig på en intresselista eller på annat sätt visat intresse av bostaden. Även spekulanter som inte varit på visningen kan anmäla sitt intresse. Är det många intresserade kan en budgivning starta. I det fall bara en intresserad köpare finns ber mäklaren denne om ett bud.
Det är viktigt att veta att det alltid är du som avgör om du vill sälja och till vilket pris. Fastighetsmäklaren har skyldighet att framföra alla bud som kommer in och du som säljare har möjlighet att diskutera och använda mäklaren som bollplank för att fatta de beslut som passar bäst. Det är dock aldrig fastighetsmäklaren som fattar beslut om vem köparen ska bli, vad denne ska betala eller vad du måste acceptera.

Steg 7 – Köpeavtal ingås / betalning av handpenning

När du och köparen, med hjälp av fastighetsmäklaren, kommit överens om detaljerna kring köpet är det dags att skriva ner hela överenskommelsen på papper. Fastighetsmäklaren hjälper till med att upprätta alla handlingar som behövs.
När dessa skrivits under har du ingått ett avtal med köparen. Vilka rättigheter och skyldigheter som ni har gentemot varandra framgår av kontraktet. Det är därför viktigt att ni noga läser igenom alla handlingar, går igenom dem med fastighetsmäklaren och ber mäklaren förklara eventuella frågetecken.

Vanligtvis avtalas att ca 10% av köpeskillingen betalas i samband med att kontraktet skrivs under och att resterande köpeskilling betalas på tillträdesdagen. Om det i köpehandlingen finns villkor för avtalets giltighet t ex handpenning, har mäklaren en skyldighet att rekommendera att handpenningen deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Ett depositionsavtal ska då upprättas och undertecknas av köparen och säljaren. Handpenning betalas till säljaren när alla villkoren i avtalet är uppfyllda.

Steg 8 – Besiktning

Om du säljer en villa, ett radhus eller ett fritidshus, dvs fast egendom, ställs stora krav på köparens undersökningsplikt. Köparen kan utföra sin undersökningsplikt före eller efter det att köpekontraktet undertecknas. Det är vanligt att avtalet innehåller en klausul som ger köparen rätt att inom en viss tid från det att köpehandlingarna skrivits under besikta fastigheten, med eller utan fackman.

Besiktning kan också förekomma vid försäljning av lägenhet, men är inte lika vanligt.

Steg 9 – Tillträde

Efter att alla handlingar undertecknats brukar det ta ett tag innan det faktiska övertaget av bostaden genomförs. Det är vid detta datum som affären slutligen görs upp, med betalning av den del av köpeskillingen som återstår. I samband med att du erhåller köpeskillingen, ska samtliga dina lån som belastar bostaden lösas.

Om du säljer en bostadsrätt har köparen innan tillträdet ansökt om medlemskap i bostadsrättsföreningen och blivit godkänd som medlem. Denna process brukar mäklaren hjälpa till med.

Säljer du villa, radhus, parhus, kedjehus eller fritidshus är det efter tillträdet som köpebrev och eventuella andra nödvändiga handlingar skickas till Inskrivningsmyndigheten. Myndigheten ändrar sedan namnet på vem som är lagfaren ägare för fastigheten.

I samband med detta steg avslutas i de flesta fall mäklarens förmedlingsuppdrag.

Steg 10 – Deklaration

Året efter försäljningen av bostaden är det dags att deklarera för den. Utgångspunkten är kontraktsdatum. En försäljning med kontraktsdatum 1 december 2014, men avtalad tillträdesdag 1 februari 2015, ska deklareras 2015. Vissa fastighetsmäklare hjälper till med deklarationen.