Ännu en månad till ända. Idag vill vi särskilt lyfta fram följande.
Nytt från Fastighetsmäklarinspektionen
Vid Disciplinnämndens sammanträde den 23 september fattades 14 beslut. Flera av dem berörde omsorgsplikten – varav ett rörde förmedling av en nyproducerad bostadsrättslokal i en komplementbyggnad som permanentbostad – och förtroendet för mäklaren – en annan mäklare meddelades en varning för att ha förmedlat en bostadsrätt i en förening där mäklarföretaget var medlem.
Bland de övriga besluten stack framför allt två ut.
I det första (20-0110) var uppdragsgivaren en bostadsrättsförening. Enligt 3 kap. 8 § 1 st penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare kontrollera om kunden har en verklig huvudman. Bostadsrättsföreningar har sällan någon verklig huvudman eftersom en sådan förväntas kontrollera 25 procent eller mer av rösterna i föreningen. Enligt 3 kap 8 § 3 st ska verksamhetsutövaren, i de fall kunden är en juridisk person och då det står klart att det inte finns en verklig huvudman, anse att styrelseordförande, verkställande direktör eller motsvarande befattningshavare är veklig huvudman. I detta ärende meddelades därför fastighetsmäklaren påföljd därför att han inte hade utsett en alternativ verklig huvudman när det stod klart att det inte fanns någon i bostadsrättsföreningen. Eftersom han trots allt hade dokumenterat att det inte fanns någon verklig huvudman ansåg man att påföljden kunde stanna vid en erinran. Det är första gången vi ser att FMI gör en sådan bedömning.
I det andra (19-1469) meddelades mäklaren varning bland annat för att denne inte hade tagit kopior av identitetshandlingarna förrän vid tillträdet. Enligt praxis ska kundkännedomskontrollerna slutföras innan mäklaren ingår affärsförbindelsen (förmedlingsuppdraget) och (avseende köparen) medverkar till transaktionen (när köparen undertecknar köpeavtalet). När kopian tas har så vitt vi vet inte varit uppe för prövning på detta sätt tidigare och vi ifrågasätter vilken bestämmelse myndigheten i så fall lutar sig mot. Av beslutet framgår emellertid att vidimeringen av en identitetshandling skett först vid tillträdet, så vi tar höjd för att det var detta som var den kritiserade handlingen och inte kopieringen.
Nytt från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd
Vid nämndens sammanträde den 15 oktober fattades elva beslut. Vi vill denna gång framför allt behandla följande.
I FRN 29/20 uppgav anmälaren att mäklaren hade sagt att en spekulant hade lagt ett bud på en viss nivå. Mäklaren angav att han hade sagt att spekulanten hade ”indikerat intresse” på en viss nivå. Kravet avslogs men nämnden uttalade att en mäklare inte bör uppmuntra spekulanter till att uttrycka ”prisindikationer” i stället för ”bud”. Nämnden menade att om en spekulant ändå insisterar på att uttrycka en prisindikation är det viktigt att mäklaren är tydlig med detta inför övriga spekulanter och även dokumenterar vilken information som han eller hon har lämnat till spekulanterna.
Vi kan självfallet bara hålla med. Är det oklart vad en spekulant menar så ställ förtydligande frågor; – Ska jag uppfatta detta som ett bud? Det ska aldrig överlämnas till er att tolka spekulanters avsikter eller delta i eventuella spel. Begär förtydliganden och vidarebefordra det svar ni får så tydligt det bara går.
I FRN 153/19 menade köparen att mäklaren hade sagt att det fanns ”våtrumsintyg/kvalitetsdokument” avseende badrummet. Mäklaren uppgav i sin tur att hon endast hade vidarebefordrat säljarens uppgift om att det fanns ”dokumentation”. Nämnden kom fram till att det inte var visat att mäklaren skulle ha sagt att det fanns våtrumsintyg/kvalitetsdokument och utgick därför från att mäklaren endast hade sagt att det fanns ”dokumentation”. Nämnden tillade följande avseende begreppet ”dokumentation”.
Begreppet har knappast något entydigt innehåll utan är öppet för tolkningar. Begreppet kan tolkas snävt enligt sin ordalydelse, men i dess kontext – en badrumsrenovering – kan det också tolkas som att det finns ett våtrumsintyg/kvalitetsdokument. En mäklare bör inte använda sig av oklara begrepp som ”dokumentation”.
Mäklaren blev skadeståndsskyldig eftersom nämnden ansåg att hon hade agerat oaktsamt när hon använde sig av ett begrepp som ”dokumentation” utan att förklara vad hon menade med det.
Det är möjligt att vi slår in öppna dörrar här, men gör det gärna till en rutin att ta er tid att gå in och läsa igenom besluten från FRN regelbundet. Sist under varje beslutsdatum finns en utmärkt sammanfattning.
Befintligt skick
I anledning av bland annat dels Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds beslut FRN 132/19, dels Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 2017-1416, vilka båda rörde mäklares hantering av informationen till köparna avseende betydelsen av att ha ingått ett köp med en klausul om befintligt skick, har juristerna på FMF tillsammans med Mäklarsamfundet genomfört ändringar i såväl informationen om köparens undersökningsplikt som i överlåtelseavtalen. Detta har vi gjort dels för att säkerställa vad informationen och rättsverkningarna av att ha ingått ett avtal med förbehållet befintligt skick innebär, dels har tillhandahållits köparen före köpet men också för att bevissäkra detta förhållande.
Tanken är att informationen ska tillhandahållas tilltänkta köpare innan köpekontraktet ingås (helst tillsammans med informationen om undersökningsplikten) och att det sedan framgår av överlåtelseavtalet att köparen har tagit del av denna information före kontraktets undertecknande. Paragrafen i överlåtelseavtalet hänvisar inte till ett visst dokument utan just till att informationen har överlämnats varför det är viktigt att tillse att de båda dokumenten som nu är fråga om används. Har ni inte tillgång till de branschgemensamma dokumenten, uppmanas ni att se över era befintliga dokument och anpassa dem.
Telefontider
Som tidigare meddelats löper vår tid hos Fastighetsmäklarförbundet mot sitt slut. För att vi ska hinna med allt arbete vi har kvar att slutföra, kommer vi från och med nästa vecka att ha telefonslussen öppen mellan 8.30 och 12.00.
Vi önskar er – oavsett om ni tänker skrämma barn, minnas nära och kära eller bara kura höst – en trevlig allhelgonahelg.
Lotta och Diego