Ett gemensamt konsumentskydd har införts inom EU genom ett direktiv om konsumenträttigheter.

Bakgrunden till förslaget är att allt fler människor handlar varor och tjänster på distans, framför allt via internet, och inte sällan från utlandet. Samma regler kommer att gälla i alla EU-länder för att göra det enklare för både konsumenter och näringsidkare att veta vad som gäller både inom landet och vid gränsöverskridande avtal. Direktivet är tillämpligt även på fastighetsmäklartjänster.

I Sverige har de nya reglerna införts genom ändringar i bland annat marknadsföringslagen (2008:486) och i lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (nedan distansavtalslagen). Ändringarna träder i kraft den 13 juni 2014, men äldre föreskrifter gäller för avtal som har ingåtts före ikraftträdande.

En artikel som denna har inte möjlighet att vara heltäckande, men jag har nedan försökt att ta upp de viktigaste förändringarna som berör fastighetsmäklare. Redan här vill jag dessutom flagga för att de nya reglerna inte träffar avtal mellan köpare och säljare, utan fastighetsmäklaruppdraget som sådant. T.ex. får inte en fastighetsköpare någon ångerrätt visavi säljaren genom de nya reglerna.

Marknadsföringslagen

I marknadsföringslagen införs nya informationskrav för avtal som ingås i en affärslokal. De nya kraven, som införs i 22 a § marknadsföringslagen innebär i korthet att näringsidkare måste lämna ”klar och begriplig” information om så vitt skilda saker som exempelvis sin e-postadress, kostnader förenliga med avtalet, tjänstens huvudsakliga innehåll, den assistans och service som konsumenten enligt avtalet har rätt till, den rätt som konsumenten har att reklamera enligt lag inkl. hur reklamation kan göras, och funktionen hos digitalt innehåll – inbegripet tekniska skyddsåtgärder – inkl. vilken maskin- och programvara som krävs för att använda det digitala innehållet (exempelvis torde information om säljarens tillgång till Hemnet falla in under sistnämnda bestämmelse).

Distansavtalslagen

Ännu mer ingripande bestämmelser införs i distansavtalslagen. Överfört på fastighetsmäklare omfattar förenklat uttryckt marknadsföringslagens regler huvudsakligen den situationen att avtal ingås i mäklarens lokaler medan Distansavtalslagen t.ex. i stället omfattar när avtal ingås hemma hos kunden. Genom ändringen i sistnämnda lag av begreppet ”hemförsäljning” till ”avtal utanför affärslokaler” har lagstiftaren dessutom vidgat begreppet till att även omfatta avtal som ingås på annan plats, så länge som platsen är utanför näringsidkarens normala affärslokaler.

De viktigaste ändringarna i den nya lagstiftningen som berör fastighetsmäklare är:

1. Utvidgad ångerrätt 

I dag gäller 14 dagars ångerrätt mellan näringsidkare och konsumenter men enbart vid så kallade distans- och hemförsäljningsavtal. Enligt den nya lagen utvidgas denna ångerrätt till att även gälla avtal som ingås ”utanför affärslokaler”. Tydliga(re) regler införs också om vilken informationsskyldighet som näringsidkaren har i dessa fall; bland annat måste näringsidkaren innan avtalet undertecknas tillhandahålla:

  • en ångerblankett, och
  • skriftlig information om ångerrätten.

För den som så önskar finns malldokument för information om ångerrätten som bilaga till EU- direktivet.

För relationen fastighetsmäklare ./. säljare torde regeln främst ha betydelse i de situationer där mäklaren skriver uppdragsavtal hemma hos säljaren. Annorlunda uttryckt kan mäklaren som huvudregel ”undvika” ångerrättsfrågan genom att ingå uppdragsavtal i sin affärslokal.

2. Fördjupat informationskrav

Som ”parallellregel” till ovannämnda bestämmelse i marknadsföringslagen införs i distansavtalslagen en ännu mer detaljerad kravlista än i marknadsföringslagen på vad näringsidkaren är skyldig att informera konsumenten om innan avtal ingås, exempelvis i vad mån konsumenten är skyldig att betala en andel av det avtalade priset för en tjänst som delvis utförts innan konsumenten utövade ångerrätten (förutsatt att konsumenten uttryckligen har begärt att tjänsten skulle börja utföras under ångerfristen).

Dessutom införs en ny lagregel i distansavtalslagen om vad som gäller om näringsidkaren inte informerar konsumenten om kostnader som kan uppkomma inom ramen för avtalet. I sådana fall är nämligen konsumenten inte heller skyldig att betala för dylika tillkommande kostnader.

Det sistnämnda ställer med andra ord särskilda krav på de mallar som näringsidkaren använder i verksamheten, att de kostnader som omfattas av uppdraget också specificeras i avtalet med tillhörande handlingar.

Sammanfattningsvis vill jag med dessa förhållandevis korta rader uppmärksamma FMF:s medlemmar på att reglerna – som börjar gälla redan fr.o.m. mitten av juni 2014 – innebär krav på anpassning av förmedlingsavtal, annan skriftlig information samt rutiner. Såvitt jag känner till pågår också en skyndsam översyn av mäklarsystemen.

Vid frågor eller oklarheter i övrigt om de nya reglerna välkomnas samtal härom via 08-409 030 80, inom ramen för avtalet om telefonrådgivning mellan FMF och Fylgia.

Claes Lood, Fylgia Advokatbyrå